Unit tersisa menurut MOM meeting awal.
Property diagnosis page
Gelar Pertiwi Jaya
Riset harga, lokasi, dan buyer fit untuk mempercepat penjualan 5-6 unit tersisa di Sawangan, Depok.
Meeting snapshot
Issue awal: lokasi dan harga perlu dibuktikan lewat market benchmark, bukan feeling.
MOM mencatat GPJ adalah proyek perumahan di Sawangan, Depok dengan 5-6 unit belum terjual. Hipotesis client: lokasi kurang strategis dan harga terlalu mahal. Data eksternal menunjukkan Sawangan populer, tetapi buyer-nya sensitif pada harga.
Area berkembang di Depok, terdorong akses Tol Depok-Antasari.
Harga total harus diterjemahkan ke DP, biaya surat, dan affordability.
3D framework
Define - Design - Deliver
Define
Validasi apakah masalahnya harga, lokasi mikro, offer, trust, atau channel lead.
Design
Rancang buyer persona, price ladder, KPR simulation, dan message yang mengurangi barrier.
Deliver
Bangun 90-day sales acceleration plan untuk sisa unit dengan broker dan digital lead.
Define | Gelar Pertiwi Jaya
Isunya kemungkinan bukan "Sawangan tidak laku", tapi price-to-value dan buyer fit.
Sawangan justru termasuk area populer di Depok karena akses Tol Depok-Antasari dan proyek perumahan baru. Namun data demand menunjukkan mayoritas pencari rumah Sawangan sensitif pada harga di bawah Rp1 miliar.
Share enquiry Sawangan di Depok
Rumah123 menempatkan Sawangan sebagai kecamatan populer nomor dua di Depok setelah Cinere.
Demand Sawangan di bawah Rp400 juta
Segmen terbesar Sawangan masih menengah-bawah, sehingga harga dan cicilan menjadi filter awal.
Demand Rp400 juta-Rp1 miliar
Masih ada pasar menengah, tetapi harus tajam di value, akses, legalitas, dan skema KPR.
Demand di atas Rp1 miliar
Jika unit Gelar Pertiwi Jaya di atas Rp1 miliar, target buyer mengecil drastis.
| Range harga | Contoh pembanding | Implikasi untuk GPJ |
|---|---|---|
| Rp380-550 juta | Rumah kecil-menengah, akses transportasi/tol, KPR 20 tahun sekitar Rp1-3 juta per bulan | Kompetitor bawah menekan persepsi affordability. |
| Rp780-995 juta | Unit siap huni/strategis, dekat The Park atau akses tol, LT 72-90 m2 | Ini zona pembanding paling mungkin untuk unit menengah Sawangan. |
| Rp1-1.8 miliar | Cluster/developer lebih mapan seperti Amara Residence dan unit 2 lantai tertentu | Butuh diferensiasi kuat karena demand Sawangan di atas Rp1 miliar kecil. |
| Rp887.18 juta | Listing 2022 Diamond Smarthome, Jl. Pertiwi Raya Cinangka, 5 unit terakhir, LT 87/LB 73 | Jika GPJ mirip lokasi/produk, harga lama ini menjadi anchor benchmark awal, bukan bukti harga final 2026. |
Heads up: perlu data unit GPJ aktual. Jika harga unit GPJ di atas Rp1 miliar, riset harus fokus pada alasan premium: akses, legalitas, kualitas bangunan, skema KPR, promo biaya surat, dan perbandingan cicilan terhadap income buyer.
Root cause hypotheses
Yang perlu dibuktikan dulu
High
Harga tidak match dengan demand Sawangan
Demand Sawangan dominan di bawah Rp1 miliar. Jika harga GPJ masuk zona premium tanpa alasan kuat, calon buyer akan membandingkan dengan banyak opsi yang lebih affordable.
Test: Bandingkan harga GPJ dengan 20 listing aktif: LT/LB, jumlah lantai, akses tol, fasilitas, legalitas, dan cicilan KPR. High
Offer belum mengurangi anxiety pembeli
Untuk first-home buyer, isu bukan hanya harga total. Mereka sensitif pada DP, biaya surat, bunga floating, legalitas, readiness unit, dan risiko lingkungan.
Test: Mystery shopping dan buyer interview untuk mengetahui barrier: DP, cicilan, lokasi, akses, banjir, sekolah, dan trust developer. Medium
Lokasi kurang kuat sebagai cerita jual
Sawangan punya narasi akses tol dan area berkembang, namun lokasi mikro tetap menentukan. Jika GPJ tidak dekat anchor yang jelas, story lokasi harus dikemas ulang.
Test: Audit radius 5-15 menit: tol, The Park Sawangan, sekolah, puskesmas/RS, pasar, tempat ibadah, dan akses jalan dua mobil. Medium
Target buyer kurang spesifik
Sisa 5-6 unit tidak harus dijual ke semua orang. Bisa lebih cepat jika diarahkan ke keluarga muda commuter, pegawai sekitar Pamulang/Cinere/Depok, investor kontrakan, atau upgrade buyer.
Test: Segment test iklan dan telepon lead lama untuk memetakan buyer yang paling siap beli.Design | Buyer fit
Untuk menjual sisa unit, kita tidak perlu semua buyer. Kita perlu buyer yang paling cocok.
Riset harus memisahkan minat semu dari buyer siap beli. Kandidat segment: keluarga muda commuter, first-home buyer dengan income gabungan, pegawai sekitar Depok-Pamulang-Cinere, investor kontrakan, atau upgrade buyer yang mengejar rumah 2 lantai.
Lead and broker interview
Telepon lead yang pernah batal dan broker yang pernah membawa prospek. Cari pola keberatan sebenarnya: harga, DP, akses, banjir, legalitas, atau trust.
- 15-20 lead lama
- 5-8 broker/agen
- Objection library untuk sales team
Price and offer test
Uji beberapa skema: harga net, DP ringan, free biaya surat, furnished voucher, subsidi bunga, atau bonus renovasi.
- KPR affordability simulation
- Message A/B test
- Lead quality scoring
Location proof pack
Bangun materi jual berbasis radius nyata, bukan klaim umum. Tampilkan waktu tempuh ke anchor area dan bukti akses sehari-hari.
- Map 5-15 menit
- Video akses jalan
- Nearby school, health, retail, toll
Sales channel sprint
Jalankan sprint 30 hari dengan broker pilihan, portal listing, WhatsApp follow-up, dan retargeting untuk lead berkualitas.
- Listing rewrite
- Broker incentive design
- Weekly conversion review
Deliver
Timeline riset 5 minggu menuju sales acceleration plan.
Week 0
Setup
Kumpulkan price list, spesifikasi unit, foto/video aktual, legalitas, promo, dan lead history.
Output: Data room GPJ dan research charter.
Outcome: Tahu batas negosiasi harga dan offer yang boleh diuji.
Week 1
Define
Benchmark 20-30 listing Sawangan, mystery shopping, dan audit lokasi mikro.
Output: Price-to-value map dan competitor matrix.
Outcome: Jelas apakah isu utama harga, lokasi, offer, atau trust.
Week 2
Buyer Discovery
Interview lead lama, broker, calon buyer, dan penghuni sekitar.
Output: Buyer personas dan purchase barrier map.
Outcome: Segment buyer yang cocok mulai terlihat.
Week 3
Demand Test
Survey buyer properti Jabodetabek dan A/B test pesan iklan.
Output: Demand read, affordability threshold, winning message.
Outcome: Tahu angle penawaran yang paling memicu enquiry berkualitas.
Week 4
Design
Rancang skema promo: DP, biaya surat, furnished voucher, cicilan bank, atau price adjustment.
Output: Offer ladder, sales script, dan objection handling.
Outcome: Sales team punya senjata jual yang lebih presisi.
Week 5
Deliver
Final recommendation dan 90-day sales acceleration plan.
Output: Roadmap, KPI dashboard, channel plan, dan broker playbook.
Outcome: Sisa unit punya target buyer, harga, offer, dan channel yang jelas.
Help needed from client
Agar diagnosis GPJ akurat, client perlu membuka data berikut.
- Price list dan spesifikasi lengkap GPJ: tipe, LT/LB, jumlah lantai, legalitas, status sertifikat, dan readiness unit.
- Skema promo existing: diskon, DP, KPR partner bank, biaya surat, BPHTB/AJB/SHM, bonus, dan batas negosiasi.
- Foto/video aktual, denah, site plan, akses jalan, fasilitas sekitar, dan titik lokasi presisi.
- Database lead lama: sumber lead, tanggal enquiry, alasan batal, budget, preferensi KPR/cash, dan status follow-up.
- Kontak broker/agen yang pernah membawa prospek.
Initial recommendation
Jangan mulai dari diskon. Mulai dari price-to-value story.
Jika harga GPJ masih di zona yang sesuai demand Sawangan, perbaiki offer, bukti lokasi, dan follow-up lead. Jika terlalu tinggi, pilih antara price adjustment, bonus yang terasa finansial, atau repositioning ke buyer yang memang butuh value premium.
Sources
Referensi data dan desk research
Internal meeting note, 2 Juni 2026.